1土地使用權(quán)出讓金如何計算

　　土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補償。

　　按照《中華人民共和國土地管理法》和國務(wù)院頒布的實施條例、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，存量房屋轉(zhuǎn)讓后改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、金額、服務(wù)業(yè)等用地的，受讓方須向土地管理部門補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　補繳土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)是按照土地等級、土地用途、建筑容積率來確定的，它相當(dāng)于外商投資企業(yè)5年的土地使用費，其具體計算公式為：土地使用權(quán)出讓金=土地面積x5年土地使用費x容積率系數(shù)。

　　其中，容積率系數(shù)在1.8以內(nèi)(包括1.8)的，按100%計算;超過l.8的部分，按50%計算。如果原出讓土地并不改變用途的，則毋須繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　以出讓等有償方式取得的國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設(shè)用地的土地有償使用費，一律全額繳入國庫，實行中央和地方3:7比例劃分。

2土地使用權(quán)類型

　　土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)按照取得的方式分為出讓、作價出資(入股)、劃撥、出租、授權(quán)經(jīng)營等。集體土地使用權(quán)包括集體農(nóng)用土地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

　　按照土地用途、經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征四個主要指標(biāo)進行分類，一級類主要按土地用途，二級類按經(jīng)營特點、利用方式和覆蓋特征進行續(xù)分，所采用的指標(biāo)具有唯一性;

　　按照統(tǒng)一的指標(biāo)，城鄉(xiāng)土地同時劃分，實現(xiàn)了土地分類的“全覆蓋”。這個分類系統(tǒng)既能與各部門使用的分類相銜接，又與時俱進，滿足當(dāng)前和今后的需要，為土地管理和調(diào)控提供基本信息，具有很強的實用性。同時，還可根據(jù)管理和應(yīng)用需要進行續(xù)分，開放性強。本分類系統(tǒng)能夠與以往的土地分類進行有效銜接，不至于由于新分類造成土地基本信息的“斷檔”。

　　土地使用權(quán)的出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓土地者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用后將土地交付給土地使用者使用的行為。

3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何辦理

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

　　土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理。

　　土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。