1二手房交易過(guò)戶(hù)流程

　　(1)買(mǎi)方咨詢(xún)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

　　(2)簽合同

　　賣(mài)方提供了房屋的合法證件，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　　(3)辦理過(guò)戶(hù)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

　　(4)立契

　　房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

　　(5)繳納稅費(fèi)

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

　　(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　(7)銀行貸款

　　對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　(8)打余款完成交易

　　買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

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2二手房過(guò)戶(hù)所需材料

　　過(guò)戶(hù)需要提供資料主要有：房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買(mǎi)賣(mài)契約以及其他房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要提供的資料等。

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3二手房過(guò)戶(hù)中介費(fèi)用

　　依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在500萬(wàn)元(含500萬(wàn)元)以下的按3%收取;超過(guò)500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元金額(含1000萬(wàn)元)的，按3%收取;超過(guò)1000萬(wàn)元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按每宗交易額計(jì)算，而不應(yīng)該按照買(mǎi)賣(mài)雙方分別計(jì)算。

　　比如，一套房產(chǎn)的成交額為100萬(wàn)元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

　　中介費(fèi)=100萬(wàn)元×3%=3萬(wàn)元

　　即買(mǎi)賣(mài)雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為30000元整。

　　再比如，一套房產(chǎn)的成交額為550萬(wàn)元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為：

　　中介費(fèi)=550×3%=16.5萬(wàn)元

　　即買(mǎi)賣(mài)雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為16.5萬(wàn)元整。

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4二手房過(guò)戶(hù)交易稅費(fèi)

　　1、營(yíng)業(yè)稅(稅率5.65% 賣(mài)方繳納)

　　根據(jù)財(cái)政部2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售均應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　2、個(gè)人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣(mài)方繳納)

　　征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。注：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn))。另注：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

　　3、印花稅：(稅率1‰買(mǎi)賣(mài)雙方各半)

　　不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

　　4、契稅：(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納)

　　征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

　　5、測(cè)繪費(fèi)

　　1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積 (08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

　　6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額

　　住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米

　　7、登記費(fèi)：(工本費(fèi))

　　80元，共有權(quán)證：20元。所需材料：⑴地稅局需要賣(mài)方夫妻雙方身份證和戶(hù)口本復(fù)印件一套(若賣(mài)方夫妻不在同一個(gè)戶(hù)口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套)、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套(如果賣(mài)方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份) ⑵房管局需要網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件;如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。注：房改房過(guò)戶(hù)時(shí)需要配偶一起出面簽字;若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶(hù);如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫(xiě)《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

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